Volkshuisvesting
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- Om de problemen ten aanzien van de woningbouw aan te pakken zetten we in op het toevoegen van nieuwe woningen. Daarbij spelen we in op de behoeften van woningzoekenden en streven we naar een gevarieerd woningaanbod wat complementair is aan de bestaande woningvoorraad.
- In lijn met de afspraken die Heusden in de regionale woondeal gemaakt heeft wordt met name ingezet op het toevoegen van voldoende betaalbare koop- en huurwoningen. De ambitie is om in de periode tot en met 2030 nog ruim 1900 woningen toe te voegen waarvan 30% in de sociale huur en 37% betaalbare koop of huur. Daarnaast is er speciale aandacht voor het toevoegen van levensloopbestendige woningen.
- De focus van de gemeentelijke inspanningen ligt bij het ruimtelijk mogelijk maken van nieuwbouwplannen. Aangezien de ervaring leert dat een deel van de plannen in de praktijk vertraagd worden of niet tot uitvoering komen wordt ingezet op overcapaciteit in plancapaciteit (130% van de geambieerde voorraad).
- Naast het realiseren van nieuwe woningen zal de gemeente waar mogelijk meewerken aan het optimaliseren van de bestaande woningvoorraad. Daar waar het toevoegen van mantelwoningen, splitsen van woonruimte of andere manieren van medegebruik mogelijkheden bieden om de beschikbare woningvoorraad efficiënter te gebruiken zal dit door de gemeente met een positieve insteek behandeld worden. Ook wordt gekeken naar transformatie van bijvoorbeeld bedrijfsgebouwen.
- Door het vergroten van het aantal nieuwe woningen en de categorieën waar de druk het grootst is (betaalbare/levensloopbestendige woningen voor 1 – 2 persoonshuishoudens) zal de doorstroming op de woningmarkt positief beïnvloed worden.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- De bestaande woonvisie is geactualiseerd en geïntegreerd met relevante zorgcomponenten in de vorm van de Woonzorgvisie tHuis in Heusden, samen wonen, samen zorgen.
- De sturing op en monitoring van de woningbouw is verbeterd door implementatie van Juno. Juno is een datagedreven platform dat gemeenten helpt bij het monitoren van de voortgang van woningbouwprojecten en het verbeteren van transparantie en verantwoording.
- Er is tijdelijk een aanjager woningbouw aangesteld om de mogelijkheden voor versnelling te onderzoeken. Dit resulteerde bijvoorbeeld in de toepassing van parallel plannen bij het project Munnikenkamp.
- Woningbouwinitiatieven die een belangrijke bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke ambities zijn waar mogelijk met voorrang behandeld. Als we kijken naar de grotere initiatieven dan is in 2025 voor zes initiatieven besloten om in principe medewerking te verlenen. Daarmee zouden, onder voorwaarden, 325 woningen gerealiseerd kunnen worden.
- In 2025 zijn vier bestemmingsplannen onherroepelijk geworden. Hiermee kunnen 365 woningen gerealiseerd worden. Daarnaast zijn door middel van vergunningen voor een Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit (BOPA) nog eens 27 woningen mogelijk gemaakt. Deze zijn vanwege bezwaarprocedures eind 2025 nog niet onherroepelijk.
- In 2025 zijn 219 woningen opgeleverd, waarvan 48 in de sociale huur.
- Er is gestart met een onderzoek naar mogelijkheden om woningzoekenden uit de gemeente voorrang te geven door middel van een huisvestingsverordening.
- We hielpen starters bij de start van hun wooncarrière door onder andere in te zetten op het toevoegen van betaalbare nieuwbouwwoningen en het verhogen van het beschikbare budget voor startersleningen. Daarnaast zijn de voorbereidingen getroffen om te sturen op doelgroepen via het omgevingsplan, via deze weg is het onder andere mogelijk om nieuwe goedkope koopwoningen specifiek voor starters (met een maximaal inkomen) beschikbaar te maken.
- In 2025 zijn er 26 startersleningen toegewezen. Na deze toewijzing kan de starterslening worden aangevraagd bij SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting).
- Om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen zetten we in op de realisatie van nieuwe levensloopbestendige woningen.
- Met de woningbouwcorporatie zijn prestatieafspraken gemaakt over onder andere het bouwen en passend toewijzen van sociale huurwoningen en het verbeteren van de slaagkans voor jongeren.
- De doorstroomregeling van Woonveste is geëvalueerd en wordt voortgezet.
9.3 Wonen en zorg
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- Levensloop geschikte woningen: vergroten van de mogelijkheden om zo lang mogelijk in een reguliere woning te blijven wonen.
- Ondersteunen van initiatieven gericht op wonen in combinatie met zorg die inspelen op de lokale behoefte.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- Initiatieven op het gebied van wonen in combinatie met zorg hebben we zo veel mogelijk ondersteund. Het gaat hier met name om kleinschalige initiatieven op het gebied van mantelwonen.
- De regionale samenwerking in Hart van Brabant op het gebied van de uitvoering van het meerjarenprogramma ‘Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang, preventieve GGZ en Verslavingszorg’ is voortgezet.
- Binnen de uitvoeringsagenda van de Woonzorgvisie tHuis in Heusden, samen wonen, samen zorgen is meer ruimte opgenomen voor de behoeften van specifieke groepen zoals sociale woningbouw, starters, een- en tweepersoonshuishoudens, senioren en mensen met een zorgbehoefte.
- De regionale woonzorgvisie is door de raad in 2024 vastgesteld. Zoals afgesproken is er ook in 2025 een uitvoeringsprogramma voor de regionale woonzorgvisie opgesteld. Daarnaast is de regionale visie in 2025 vertaald in de lokale variant in de vorm van de Woonzorgvisie tHuis in Heusden, samen wonen, samen zorgen.
Situationeel grondbeleid
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- Een optimaal financieel en maatschappelijk rendement bij het uitvoeren van de beleidsambities.
- Vermindering van de nog steeds relatief hoge boekwaarde op grondexploitaties.
- Benutten van kostenverhaalsmogelijkheden om meer geformuleerde beleidsambities mogelijk te kunnen maken.
- Risicobeheersing bij de uitvoering van het grondbeleid.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- In 2025 is het situationeel grondbeleid toegepast bij de beoordeling van ingediende plannen en initiatieven. Daarbij is gekeken in hoeverre ontwikkelingen bijdragen aan de ambities van de gemeente. Er zijn veertien anterieure overeenkomsten gesloten op grond waarvan de komende jaren 81 woningen mogelijk gemaakt kunnen worden. De gemeente faciliteert deze plannen en heeft daarnaast in 2025 ook plannen gefaciliteerd waarvoor in de afgelopen jaren anterieure overeenkomsten zijn gesloten.
- In mei 2025 is een gebiedsverkenning voor Vlijmen-West opgesteld. Daarmee wordt een beeld gegeven van de ontwikkelmogelijkheden in dit gebied. Met de ontwikkeling van het nieuwe gemeentehuis in Vlijmen-West ontstaan op vrijkomende locaties in Drunen en Vlijmen op termijn mogelijkheden om te voorzien in de grote woningbehoefte.
- Na de zomer van 2025 is de actualisatie en de evaluatie van de Nota kostenverhaal besproken in de gemeenteraad. Eind 2025 is vervolgens een Programma kostenverhaal vastgesteld door het college als opvolger van de nota kostenverhaal. In het Programma kostenverhaal valt de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen hoger uit als gevolg van de hogere kosten die de gemeente moet maken voor de bovenwijkse voorzieningen. De bijdrage voor sociale huur (alleen projecten met onvoldoende sociale huur hoeven bij te dragen) is verhoogd en daarmee beter in lijn gebracht met het financiële effect voor de ontwikkelende partijen. De verhoging van de bijdrage voor sociale huur helpt om de 30% sociale huur uit de woonzorgvisie mogelijk te maken.
- In 2024 hebben we een Woningbouwimpulsbijdrage gekregen voor de realisatie van 225 woningen in Drunen. In 2025 is gewerkt om de eerste mijlpaal, de tijdige start van de bouw van de eerste woningen mogelijk te kunnen maken. Dit kan met de herontwikkeling van de bibliotheek aan de Rooseveltstraat in Drunen naar sociale huur die begin 2026 in procedure zal worden gebracht.
- Vooral door realisatie van woningbouw in Steenenburg nam de boekwaarde van onze grondexploitaties in 2025 verder af. In het project De Grassen is voortgang geboekt om woningbouw in de komende jaren mogelijk te kunnen maken. Het bestemmingsplan voor de tweede fase werd onherroepelijk. Het is de bedoeling om de komende jaren te starten met de realisatie van de tweede fase, waarmee ook de boekwaarde van De Grassen kan afnemen.
9.5 Omgevingswet
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- De gemeente Heusden gebruikt het nieuwe instrumentarium van de omgevingswet voor het mogelijk maken van nieuwe initiatieven en het omzetten van bestemmingsplannen en verordeningen naar een actueel omgevingsplan voor de gehele gemeente.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- Er is tot 1 januari 2032 de tijd om van een tijdelijk omgevingsplan te komen tot een definitief omgevingsplan. Deze transitieperiode is hard nodig om deze grote en complexe opgave te volbrengen. In 2025 hebben wij naar aanleiding van de eerste ervaringen ingestemd met een actualisatie van het transitieplan . De uitgangspunten van de transitie zijn hierbij niet gewijzigd, deze zijn een beleidsluwe transitie, we werken met twee sporen, en met wijzigingsrondes.
- De eerste wijzigingsronde van het omgevingsplan is in 2025 voorbereid en zal in 2026 in procedure worden gebracht. Deze bevat standaardregels (beleidsluw) en een maakt een aantal initiatieven mogelijk.
- Tijdens de transitiefase worden activiteiten die niet passen in het tijdelijke omgevingsplan zo veel mogelijk gerealiseerd met een vergunning voor een Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit (BOPA). Deze vergunningen worden vervolgens binnen vijf jaar verwerkt in het omgevingsplan. Het bleek in samenwerking met de provincie mogelijk om ongeveer 90% van de particuliere initiatieven die niet passen in het tijdelijke omgevingsplan mogelijk te maken met een Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit (BOPA). Daardoor konden deze initiatieven doorgaan zonder een wijziging van het omgevingsplan.
9.6 Geerpark
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
Geerpark is gelegen aan de westzijde van Vlijmen, waar circa 800 woningen worden ontwikkeld in een groene, waterrijke, duurzame nieuwbouwwijk. Het plangebied is ongeveer 48 hectare. Samen met wooncorporatie Woonveste heeft de gemeente vanaf het begin de ambitie om van Geerpark één van de meest duurzame nieuwbouwwijken van Nederland te maken. Duurzaam in drie opzichten: economisch, ecologisch en sociaal. Woonveste heeft ongeveer 65% van de grond in bezit. De gemeente ongeveer 25% en 10% is in handen van overige eigenaren.
Geerpark is in 2010 verkozen tot excellent gebied wat betekent dat er een strengere EPC (energieprestatie coëfficiënt van een gebouw) gebruikt mag worden dan wettelijk toegestaan is. Daarnaast betekent het dat kennis en ervaring uitgewisseld kan worden met de 20 andere excellente gebieden en dat er een subsidie van € 100.000 is toegekend. Na beëindiging van de regeling voor excellente gebieden werd uitgegaan van Nul op de meter woningen (NOM) en woningen die NOM geschikt zijn, maar waar nog geen zonnepanelen op zijn aangebracht. Voor de vervolgfasen geldt echter dat alle projectmatige woningen in Geerpark NOM woningen zijn.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- De renovatie van Morgenland is afgewerkt en is weer geheel bij de tijd.
- Op 27 september 2025 was er een drukbezochte en feestelijke 'burendag’ . Dit was ook de overdracht van de wijk Geerpark naar Buurt Bestuurt.
- Buurt Bestuurt is vanaf 1 oktober het officiële communicatieorgaan binnen Geerpark en neemt de website en de facebook pagina over.
- In 2025 hebben we de aanbesteding van het woonrijp maken [van wat?] afgerond.
- Eind 2025 is er gestart met het woonrijp maken van de ontsluitingsweg.
9.7 De Grassen
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
De gemeente Heusden ontwikkelt aan de oostzijde van Vlijmen de nieuwe woonwijk De Grassen. Dit wordt gedaan in samenwerking met Van Wanrooij Projectontwikkeling op basis van de bouwclaimovereenkomst die in 2008 is getekend. Het plangebied ligt ten noorden en zuiden van de Vijfhoevenlaan en sluit grootdeel aan op bestaande bebouwing. Het gebied is circa 40 hectare groot en biedt ruimte voor circa 810 woningen. Daarnaast heeft de gemeenteraad op 12 mei 2020 besloten om bij de planuitwerking vervangende nieuwbouw van basisschool De Bussel, kinderopvang, een sportzaal en een nieuw gezondheidscentrum in het plangebied in te passen.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- Het bestemmingsplan ‘De Grassen – fase 2’ is na uitspraak van de Raad van State (13 augustus 2025) onherroepelijk geworden.
- Na inhoudelijke voorbereiding en participatie is eind 2025 de wijziging van het Omgevingsplan voor de derde fase voor vooroverleg voorgelegd aan overlegpartners (derde fase wordt meegenomen in eerste wijzigingsprocedure die start begin 2026).
- Actuele (beleids)ontwikkelingen, zoals stikstof en gezondheid, werdentijdens de voorbereiding doorlopend verwerkt.
- De ecologische maatregelen uit de ontheffing van de Wet natuurbeheer (Wnb) voor de tweede fase van De Grassen zijn afgerond.
- De monitoring en nazorg van de sanering van de Japanse Duizendknoop nabij de loodsen aan de Vijfhoevenlaan liepen door.
- We zijn verder gegaan met de uitwerking van het maatschappelijk cluster en op 16 december heeft de gemeenteraad hiervoor voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld.
- Het masterplan De Grassen is na raadsbesluit op 16 december 2025 geactualiseerd.
- Met Whoon en Woonveste is overeenstemming bereikt over een actueel woonprogramma (in relatie tot de regionale woondeal) en over de stedenbouwkundige onderlegger. Die wordt begin 2026 formeel vastgelegd.
- De voorbereiding voor sloop van de loodsen aan de Vijfhoevenlaan is gestart.
- De voorbereiding voor de bouw van de eerste woningen in de tweede fase is begonnen.
- Na positieve uitspraak van de Raad van State over de Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat (GOL) is het uitvoeringskrediet voor de Vijfhoevenlaan op 13 mei 2025 vrijgegeven door de gemeenteraad. De voorbereiding vande herinrichting is verder gegaan.
- De straatnamen voor de tweede en derde fase zijn vastgesteld.
9.8 Steenenburg
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- Met behoud van de landschappelijke, natuurlijke en historisch waarde van het gebied een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling realiseren.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- Het ontwerp van het eerste gebouw van het Life Science Park is verder doorontwikkeld en besproken in de Commissie Ruimte Kwaliteit. Verwachting is dat in 2026 begonnen wordt met de bouw.
- Kasteel en hotel Steenenburg zijn in 2025 in gebruik genomen.
- Ook van de Hofwoningen zijn de meeste woningen eind 2025 opgeleverd. Het woonrijp maken van de verdere Hofwoningen is gestart. Begin 2026 worden de laatste Hofwoningen opgeleverd.
- De bouw van 54 appartementen van de eerste twee gebouwen is in 2025 gestart. Eind 2025 is het derde gebouw met 27 appartementen in de verkoop gegaan.
- Alle beschikbare bouwkavels in het zuiden van landgoed Steenenburg zijn verkocht.