Met de nieuwe Nota grondbeleid zet de gemeente het situationeel grondbeleid voort. Bij situationeel grondbeleid wordt, afhankelijk van de situatie, een bepaalde vorm van grondbeleid ingezet. De gemeente kan onder meer kiezen voor een actieve rol, een faciliterende rol of een actief faciliterende rol. Met de nieuwe nota grondbeleid beschikt de gemeente over een actueel, integraal en flexibel beleidskader om gemeentelijke ambities en opgaven te helpen realiseren, met ruimte om in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen.
Aan de hand van een routekaart bij het grondbeleid kunnen keuzes worden onderbouwd bij de uitvoering van het grondbeleid in een steeds dynamischere omgeving. Rekening houdend met ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld de woningmarkt, de woningbehoefte, duurzaamheid, stikstof, de economie en anticiperend op ambities uit de omgevingsvisie en het coalitieakkoord. Zo wil de gemeente anticiperen op relevante ontwikkelingen. De uitdaging is om verschillende (beleids)ambities te combineren en mogelijk te maken, binnen gestelde kaders met een goede balans tussen financieel rendement, maatschappelijk rendement en risicoprofiel. Met genoeg realiteitszin wetende dat niet alle beleidswensen tegelijk mogelijk kunnen worden gemaakt. Er zullen soms concessies nodig blijken om de haalbaarheidskansen van ontwikkelingen te vergroten.
De Nota Grondbeleid geeft inzicht in de relevante wet- en regelgeving bij de uitvoering van het grondbeleid. De nota bevat de gehanteerde uitgangspunten en de kaders voor het grondbeleid en geeft ook aanknopingspunten voor onder meer verwerving en beheer van gronden, uitgifte van gronden, grondprijsbepaling, verkoop van gronden, kostenverhaal, het projectmatig werken en de manier van samenwerken bij gebiedsontwikkelingen. Het verkoopbeleid ten aanzien van de cultuurgronden vormt ook een onderdeel van de nota. Pachtvrije cultuurgronden worden tijdelijk verpacht en kunnen zo nodig ingezet worden om andere doelen te realiseren. Bijvoorbeeld door deze gronden in te zetten als ruilgrond om elders mogelijkheden te creëren.
Eigen grondposities
De grondpositie van de gemeente was in de afgelopen jaren voldoende om te kunnen sturen op het realiseren van beleidsdoelen. In 2025 zijn minder kavels verkocht dan in voorgaande jaren. Met name in Steenenburg zijn er in 2025 woningen en appartementen gebouwd. Ondertussen werken we hard om de woningbouw in het vervolg van De Grassen mogelijk te gaan maken. In De Grassen is met ingang van volgend jaar nog ruimte voor iets meer dan 800 woningen. In de loop van de tijd zijn er in dit project verschillende uitdagingen om rekening mee te houden. In 2025 werden zowel de GOL-procedure als de bestemmingsplanprocedure positief afgerond. Andere uitdagingen blijven nog steeds het stikstofdossier, de netcongestie en de (landelijke) beleidsontwikkelingen en adviezen rondom geitenboerderijen. Dit heeft tot gevolg dat we net als in afgelopen jaren moeten blijven schakelen en moeten blijven anticiperen.
Alle uitdagingen zijn in de loop van de tijd zo goed als mogelijk opgepakt en dat willen we ook de komende jaren blijven doen met als inzet om te blijven voorzien in de grote behoefte naar woningen. Niet alleen in dit project, maar ook in andere projecten. Zo zetten we ons grondbeleid in om ook de komende jaren een bijdrage te leveren aan de broodnodige woningbouw in onze gemeente.
Ontwikkeling Woningbouwimpulsprojecten in Drunen
In de kern van Drunen is de behoefte aan meer betaalbare woningen (waaronder sociale huur) al jaren groot. De realisatie van meer betaalbare woningen in Drunen is met name afhankelijk van de herontwikkeling van vooral gemeentelijke posities. Het rijk heeft in april 2024 een bijdrage van ongeveer € 1,4 miljoen toegekend vanuit de regeling Woningbouwimpuls 6e tranche voor het project Versnelling woningbouw Drunen (225 woningen). Met deze bijdrage kan de gemeente sneller meer betaalbare woningen in Drunen van de grond krijgen.
Om te voldoen aan de subsidievoorwaarden moet tijdig worden gestart met de bouw van de eerste woningen. De voorbereidingen voor de bouw van de eerste 40 appartementen liggen op schema. De bouw van deze woningen start onder voorbehoud van bezwaar en beroep uiterlijk in april 2027. Het betreft de herontwikkeling van de voormalige bibliotheek. In de komende jaren worden vervolgens ook nog appartementen gerealiseerd bij het gemeentehuis, op het Anton Pieckplein, bij de Grotestraat 250 en in de buurt van de Voorste Venne. De gesprekken over de benodigde aankoop van het politiebureau zijn in het afgelopen jaar op niets uitgelopen. De politie wil niet meer meewerken aan verkoop. De inzet is nu om het geplande aantal woningen dat was voorzien bij herontwikkeling van het politiebureau elders te compenseren, zodat toch 225 woningen mogelijk gemaakt kunnen worden.
Woningbouwopgave en inzet op benodigde plancapaciteit
Door de toegenomen woningbehoefte staat ook de gemeente Heusden de komende jaren voor een aanzienlijke woningbouwopgave. Met de vergaande realisatie van Geerpark en Steenenburg is de harde plancapaciteit (locaties waar nog woningbouw mogelijk is op grond van een onherroepelijke bestemmingswijziging) de afgelopen jaren afgenomen. Er is meer harde plancapaciteit nodig om ook op langere termijn sneller invulling te kunnen geven aan de aanzienlijke woningbouwopgave. De realisatie van grotere plannen op uitbreidingslocaties kan daarbij helpen. Ook om te kunnen voorzien in meer sociale huur en betaalbare woningen.
Een aandachtspunt blijft dat de focus bij de landelijke en provinciale verstedelijkingsstrategie vooral lijkt te liggen op inbreiding en concentratie in de grotere steden (bijvoorbeeld door herontwikkeling van spoorzones). Ook subsidiegelden worden vaker ingezet in de grotere steden. Daarmee wordt het lastiger om in andere gemeenten uitbreidingslocaties mogelijk te kunnen maken. Dat is tegenstrijdig met de woningbouwopgave die ook in onze gemeente speelt. In dat kader verwachten we een grotere slagingskans (zowel provinciale medewerking als subsidiemogelijkheden) als we grotere locaties met een duidelijke visie in samenhang willen realiseren.
Na de positieve uitspraak in 2025 over de GOL en de beroepsprocedure over de 2e fase kunnen in De Grassen meer woningen mogelijk gemaakt gaan worden. In het kader van de benodigde plancapaciteit hebben we het afgelopen jaar ingezet op de realisatie van grotere locaties zoals Vlijmen-West en de voorgenomen ontwikkeling van Munnikenkamp in Elshout (Wolfshoek). De gemeente wil bij de ontwikkeling van deze locaties blijven sturen op samenhang, programma, gewenste kwaliteit, volgorde, fasering et cetera. Gebiedsverkenningen kunnen aan de voorkant al helpen door richting te geven aan een gebiedsontwikkeling en door de haken en ogen van de gebiedsontwikkeling tijdig inzichtelijk te maken. Daarmee verkleint een gebiedsverkenning de kans dat benodigde grondposities door ontwikkelende partijen te duur worden aangekocht, wat ten goede kan komen aan de haalbaarheid van een ontwikkeling en het tempo bij de totstandkoming van ontwikkelingen in onze gemeente.
Ontwikkelingen op gronden van derden
Het aantal initiatieven voor woningbouw op gronden van derden is de afgelopen jaren toegenomen. Met de vaststelling van de Nota kostenverhaal (december 2022) is al eerder geborgd dat alle projecten mee betalen aan de gemeentebrede investeringen die nieuwbouwprojecten met zich meebrengen. In 2025 is de Nota kostenverhaal geëvalueerd en geactualiseerd. Bij deze actualisatie is met name de bijdrage voor het vereveningsfonds Bouw sociale huurwoningen verhoogd, zodat alle projecten bijdragen aan 30% sociale huur in onze gemeente. De bijdrage is alleen verschuldigd voor ontwikkelingen met minder dan 30% sociale huur. Het Programma kostenverhaal gemeente Heusden is eind 2025 vastgesteld als opvolger van de Nota kostenverhaal. De hoogte van de bijdrage kan jaarlijks worden bijgesteld.
In 2025 zijn anterieure overeenkomsten gesloten voor de ontwikkeling van 81 woningen die in de komende jaren mogelijk kunnen worden gemaakt. Ook werd een intentieovereenkomst gesloten gericht op de bouw van 300 woningen in Elshout. Indien de komende tijd overeenstemming kan worden bereikt met de ontwikkelende partij over de randvoorwaarden voor deze ontwikkeling, dan kan een anterieure overeenkomst worden gesloten en kunnen de verdere voorbereidingen in gang worden gezet.
Om te voorkomen dat ontwikkelende partijen ontwikkelgronden in onze gemeente te duur aankopen, waarmee het op termijn lastiger zal worden om projecten financieel van de grond te krijgen, is het nodig dat we als gemeente op voorhand een goed beeld schetsen van de beoogde ontwikkelingen / het woningbouwprogramma verdeeld over de gemeente (met indicatieve fasering) en de benodigde maatregelen / kosten om uiteindelijk woningbouw mogelijk te kunnen maken. Door op een hoger niveau het programma, de fasering, belemmeringen en de (te verhalen) kosten in beeld te brengen, kunnen ontwikkelende partijen daar rekening mee houden. Zo kan worden voorkomen dat er door wie dan ook veel te veel voor gronden wordt betaald.
Beoogd programma
De realisatie van voldoende sociale woningbouw, woningen voor starters en ouderen (zoveel mogelijk in alle ontwikkelingen) blijft een aandachtspunt. In de Woonvisie van 2020 werd eerder al ingezet op meer woningbouw voor deze doelgroepen, ook op gronden van derden. In de Woonzorgvisie die in 2025 werd vastgesteld is dit verder uitgewerkt en is ook ingezet op de realisatie van meer goedkope koopwoningen. De gemeente stelt eisen aan het programma bij nieuwbouwontwikkelingen. Voor projecten met minder dan 30% sociale huurwoningen is op grond van de het Programma kostenverhaal gemeente Heusden 2026 een bijdrage voor het fonds (de reserve) voor sociale huur van toepassing.
Met regionale Woondeals (begin 2023) werd eerder al sturing gegeven aan de landelijke opgave om meer sociale huur en betaalbare woningen te realiseren. Op grond van de Woondeal moet 2/3 deel van de nieuwe woningen betaalbaar zijn inclusief minimaal 30% aan sociale huurwoningen. Extra gemeentelijke eisen (zoals meer goedkope koop) kunnen de realisatie van nieuwe ontwikkelingen lastiger haalbaar maken, met als risico dat nieuwe ontwikkelingen moeilijker van de grond kunnen komen. Dit geldt zowel voor ontwikkelingen van derden als voor ontwikkelingen van de gemeente zelf.