Toelichting op de balans

Voorraden

De in de balans opgenomen voorraden worden uitgesplitst naar de volgende categorieën:

Het onderhanden werk bestaat uit de bouwgronden in exploitatie. Het verloop hiervan is in 2025 als volgt:

* Dit is zowel de eigen grondexploitatie Geerpark (Boekwaarde 31-12-2024 € 897.000 en 31-12-2025 € 684.000) als het gemeentelijk aandeel in de gezamenlijke grondexploitatie met Woonveste (Boekwaarde 31-12-2024 € -5.845.000 en 31-12-2025 € -3.270.000).

Nadere toelichting op waardering en resultaatbepaling grondexploitaties
Voor grondexploitaties geldt een aantal bijzondere grondslagen van waardering en resultaatbepaling. De grondexploitatie wordt in principe gewaardeerd op netto-vervaardigingskosten (kosten minus gerealiseerde opbrengsten). Ultimo 2025 geldt deze waardering eveneens voor een complex dat is opgenomen onder de materiële activa onder het kopje “Grond bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente’ (voorheen NIEGG). Voor dit complex is ook een haalbaarheidstoets gemaakt in de vorm van een globale exploitatieberekening (GE), waarbij in lijn met het BBV geen rente is toegerekend.

De resultaten van de grondexploitaties worden op eindwaarde berekend. Wanneer een dergelijke exploitatieberekening per balansdatum een verlies laat zien wordt de verliesvoorziening gevormd op basis van de eindwaarde voor deze verlieslatende complexen. Ultimo 2025 blijkt dat de eerder gevormde verliesvoorzieningen, in totaal, toereikend zijn en dat een bedrag van ongeveer € 566.000 vrij kan vallen. Voorgesteld wordt bij de resultaat-bestemming van de jaarrekening om de mutaties van de verliesvoorzieningen grondexploitaties als onderdeel van het resultaat van de jaarrekening ten gunste van de algemene reserve te brengen.

Bij een voordelige exploitatieberekening (winst) gebeurt winstneming conform de hiertoe bepaalde richtlijnen binnen de BBV (Besluit, begroting en verantwoording). Deze winstneming houdt in dat het percentage van de gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage van de gerealiseerde opbrengsten vermenigvuldigd dient te worden met het verwachte positieve resultaat (na aftrek van het verwacht effect van projectgebonden risico’s). Dit vormt jaarlijks de basis voor de winstneming.

In 2025 bedroeg het positieve resultaat op winstnemingscomplexen € 249.000 waarmee tot en met eind 2025 in totaal voor € 10,7 miljoen aan winst is genomen op winstgevende complexen. De opbouw is afgerond als volgt:

• Metal Valley € 5.000 winstneming in 2025, totaal genomen tot en met 2025 € 888.000;
• Hoog I € 5.000 winstneming in 2025, totaal genomen tot en met 2025 € 6.439.000;
• Hoog II € 14.000 winstneming in 2025 teruggenomen, totaal winst tot en met 2025 € 658.000;
• In het complex De Grassen zijn nog geen winstnemingen mogelijk vanwege de hoogte van de resterende risico’s;
• Von Suppéstraat € 4.000 winstneming in 2025, totaal genomen tot en met 2025 € 40.000.

Het complex Dillenburg is in 2025 administratief afgewikkeld waarbij na eerdere winstnemingen nog een positief resultaat van € 248.000 kon worden gerealiseerd. In eerdere jaren was op dit complex al eerdere winstnemingen € 2.436.000 aan winst genomen.

In het kader van de jaarafsluiting zijn alle exploitatieopzetten herrekend/geactualiseerd. Voor de herziening van deze exploitatieopzetten van de diverse grondexploitaties per 1 januari 2026 zijn, in de raadsvergadering van 17 december 2025, een aantal uitgangspunten door de raad vastgesteld:

• basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2026;
• kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2026;
• rekening houdend met de regelgeving volgens de commissie BBV, wordt een rentepercentage van 0,95% meerjarig gehanteerd. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark (samen met de stichting Woonveste) geldt een rente van 4%;
• fondsvorming: voor de fondsvorming zijn de vastgestelde bedragen uit het Programma kostenverhaal gemeente Heusden 2026 van toepassing voor plannen waarvan de bestemming na 2025 is gewijzigd. Voor plannen waarvan de bestemming eerder werd gewijzigd zijn de bedragen uit de eerdere nota's kostenverhaal van toepassing of bedragen die voor de vaststelling van die Nota nog werden toegepast. Daarnaast kan een fondsbijdrage van toepassing zijn voor plannen met minder sociale huurwoningen dan op grond van de Woonzorgvisie is vereist;
• voor de berekening van de plankosten wordt een reële raming gemaakt met als referentie de plankostenscan volgens de Omgevingswet. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming en voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren);
• in de kostenramingen voor bouw- en woonrijpmaken en sloopkosten wordt rekening gehouden met onvoorziene zaken in de uitvoeringen. Hiertoe worden (over het algemeen) de ramingen verhoogd met 10%;
• de geraamde kosten in de grondexploitaties vastgesteld in 2025 zijn met 4% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2026 (onder andere sloopkosten, plankosten, bouw- en woonrijpmaken), waarbij de plankosten in het jaar 2025 met 4% zijn geïndexeerd;
• vanaf 2026 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten van 2%;
• vanaf 2026 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor:
• woningbouwkavels:2% meerjarig;
• bedrijfskavels: 2% meerjarig;
• de richttermijn voor de maximale duur (resterende looptijd) van grondexploitaties is tien jaar.

Daarnaast is bij de herzieningen van alle grondexploitaties rekening gehouden met de door de raad en het college voor 2026 vastgestelde grondprijzen voor de uitgifte van bouwrijpe grond voor woningbouw en bedrijventerreinen.

De complexe en langdurige processen rondom projecten, brengen risico’s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Verliezen zijn afgedekt met voorzieningen. Voor winstgevende complexen kunnen de risico’s ook deels worden afgedekt met geraamde winsten. Wanneer voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2025, zijn nieuwe risicoanalyses opgesteld om het mogelijke effect van optredende risico’s in beeld te brengen. De uitkomsten vormen input voor de paragraaf weerstandsvermogen en de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening.

Risicobeoordeling bij de jaarrekening 2025
Ook dit jaar is gekeken naar de algemene risico’s op de onderdelen prijs, vertraging en programma. Aanvullend zijn meer project specifieke risico’s per project in beeld gebracht.

Algemene risico’s en projectspecifieke risico’s
De algemene risico’s zijn doorgerekend voor zover relevant voor alle projecten. Voor projecten waar de algemene risico’s op grond van overeenkomsten (deels) bij derden liggen is (deels) geen rekening gehouden met de algemene risico’s. Daarnaast zijn ook de project specifieke risico’s in beeld gebracht.

De Toelichting grondexploitaties 2025 en de paragaaf weerstandsvermogen geven een nadere onderbouwing van de gesignaleerde risico’s. Niet alle risico’s treden tegelijk op. Op basis van de kans van optreden, is een benodigde buffer in het weerstandsvermogen voor grondexploitaties berekend van € 7 miljoen. Dit voor het geval de werkelijke verliezen hoger uitvallen dan het verlies waarvoor voorzieningen zijn gevormd. Daarmee zijn de risico’s vanwege de grondexploitaties afdoende afgedekt.

Van het gereed product en handelsgoederen is de specificatie: